Projet de loi n° 8806 : augmentation du crédit d’impôt « Bëllegen Akt » et projet de loi n° 8807 : exonération temporaire des droits d’enregistrement en matière de VEFA

1. Augmentation du crédit d’impôt « Bëllegen Akt »

Le projet de loi n° 8806 prévoit de porter le montant du crédit d’impôt « Bëllegen Akt » de 40.000 EUR à 45.000 EUR par acquéreur.

Cette mesure vise à faciliter l’accès à la propriété et à réduire le coût fiscal lié à l’acquisition d’un logement destiné à l’habitation personnelle.

Le projet prévoit une application à compter du 16 juillet 2026. Les actes notariés passés à partir de cette date seraient ainsi susceptibles de bénéficier du nouveau plafond de 45.000 EUR.

Les modalités pratiques permettant aux acquéreurs ayant signé un acte entre le 16 juillet 2026 et l’entrée en vigueur de la future loi de bénéficier effectivement du complément de crédit d’impôt ne sont toutefois pas expressément détaillées par le projet de loi.

Contrairement au projet de loi n° 8807, le projet de loi n° 8806 ne prévoit actuellement pas de mécanisme spécifique de régularisation ou de remboursement pour les actes déjà passés.

Le texte prévoit également que les personnes ayant déjà utilisé tout ou partie de leur crédit d’impôt ne soient pas exclues du bénéfice de cette augmentation.
Ainsi, un acquéreur ayant déjà consommé l’intégralité de son crédit d’impôt de 40.000 EUR dans le cadre d’une première acquisition pourrait bénéficier du montant complémentaire de 5.000 EUR lors d’une acquisition ultérieure réalisée après l’entrée en vigueur de la loi.

Dans son avis du 5 octobre 2026, la Chambre des fonctionnaires et employés publics accueille favorablement cette augmentation tout en estimant qu’elle demeure limitée au regard des prix actuels du marché immobilier.

Selon les chiffres cités dans cet avis, un crédit d’impôt de 45.000 EUR permettrait de couvrir les droits d’enregistrement et de transcription pour un logement d’une valeur d’environ 640.000 EUR, alors que le prix moyen d’un appartement dépassait déjà 700.000 EUR au premier trimestre 2026.

 

2. Exonération temporaire des droits d’enregistrement en matière de VEFA

Le projet de loi n° 8807 instaure une exonération temporaire des droits d’enregistrement et de transcription dans le cadre de certaines acquisitions réalisées en VEFA.

En principe, lorsqu’un acquéreur achète un logement en VEFA alors qu’une partie de la construction est déjà réalisée, les droits d’enregistrement et de transcription sont dus non seulement sur la valeur du terrain, mais également sur la valeur des travaux déjà exécutés.

Le projet prévoit de supprimer temporairement les droits dus sur la partie déjà construite, de sorte que les droits ne resteraient dus que sur la valeur du terrain.

Contrairement à l’augmentation du crédit d’impôt « Bëllegen Akt », qui constituerait une modification permanente du régime actuel, cette exonération serait temporaire et s’appliquerait aux actes notariés passés entre le 16 juillet 2026 et le 16 juillet 2029.

Le bénéfice du régime serait réservé aux personnes physiques acquérant un immeuble destiné à l’habitation.

L’acte notarié devrait expressément constater que les conditions légales sont remplies et le notaire serait chargé de vérifier les pièces justificatives pertinentes et de certifier le respect de ces conditions.

Par ailleurs, la mesure ne s’appliquerait qu’aux projets dont le degré d’achèvement n’excède pas 80 % au moment de la signature de l’acte notarié.
Elle vise donc principalement les opérations encore en cours de construction et non les immeubles pratiquement achevés.

Plusieurs chambres professionnelles ont toutefois relevé que ce seuil de 80 % pourrait conduire à des différences de traitement importantes entre acquéreurs selon l’état d’avancement du projet concerné au moment de la signature de l’acte.

Le projet prévoit également un mécanisme spécifique pour certains actes déjà passés depuis le 16 juillet 2026. Dans cette hypothèse, les droits pourraient être recalculés sur demande écrite du notaire adressée au Directeur de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA dans le délai légal applicable. Cette régularisation pourrait donner lieu à un remboursement des droits acquittés ou à un ajustement du crédit d’impôt « Bëllegen Akt » encore disponible.

Les acquéreurs ayant signé un acte depuis le 16 juillet 2026 ont dès lors intérêt à vérifier avec leur notaire si une telle démarche pourrait être envisagée en cas d’adoption du texte.

 

3. État de la procédure législative

Plusieurs chambres professionnelles ont déjà rendu leur avis sur les deux projets de loi.

Concernant le projet de loi n° 8806, la Chambre des fonctionnaires et employés publics soutient le principe de l’augmentation du crédit d’impôt tout en considérant que celle-ci reste modeste au regard des difficultés structurelles du marché immobilier luxembourgeois.

Concernant le projet de loi n° 8807, différentes réserves ont été formulées, notamment à propos du seuil d’achèvement de 80 %, du champ des bénéficiaires et du risque de différences de traitement entre acquéreurs selon l’état d’avancement du projet immobilier concerné.

Certaines chambres ont également souligné que la mesure pourrait bénéficier principalement aux acquéreurs disposant déjà de la capacité financière nécessaire pour investir dans l’immobilier.

À ce stade, les avis de la Chambre des fonctionnaires et employés publics, de la Chambre des salariés, de la Chambre de commerce et de la Chambre des métiers ont été publiés. L’avis du Conseil d’État demeure attendu.

 

4. Points d’attention pour les acquéreurs et les professionnels de l’immobilier

Si ces projets sont adoptés dans leur version actuelle, les acquéreurs pourraient bénéficier d’un allègement fiscal supplémentaire lors de l’acquisition de leur résidence principale ainsi que, dans certaines opérations de VEFA, d’une réduction significative des droits d’enregistrement dus sur la partie déjà construite de l’immeuble.

Les personnes ayant signé un acte notarié depuis le 16 juillet 2026, ainsi que les promoteurs, développeurs et autres intervenants du secteur immobilier, ont intérêt à suivre attentivement l’évolution de la procédure législative afin d’identifier les opportunités offertes par ces nouvelles mesures et d’anticiper les démarches administratives qui pourraient être requises.