2 jugements intéressants en matière de bail commercial : appréciation du principe de l’exécution de bonne foi
Deux jugements rendus en date du 13 juillet 2021 méritent une attention toute particulière en ce qui concerne l’appréciation du principe relatif à l’exécution de bonne foi dans le cadre d’un contrat de bail commercial.
Confronté une nouvelle fois à la problématique tenant au paiement des loyers pendant la période de crise sanitaire, le Tribunal a considéré en instance d’appel que le principe d’exécution de bonne foi des conventions devait amener le bailleur à consentir une réduction de loyer.
Il est intéressant de relever que cette composition du Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg s’est, à cet égard, rallié au jugement rendu en date du 28 juin 2021 en vertu duquel il avait été retenu que le principe d’exécution de bonne foi des conventions devait amener le bailleur à consentir une réduction de loyer.
Pour parvenir à une telle décision, le Tribunal analyse à partir des circonstances factuelles, tant le comportement du bailleur que celui du preneur pour rechercher, s’il y a, le cas échéant, manquement à l’exécution de bonne foi ou abus de droit dans le chef d’une des parties.
Dans ce contexte, le Tribunal a rappelé la jurisprudence qui retient qu’il y a, à cause du comportement du bailleur, un déséquilibre manifeste lorsque ce dernier continue à imposer l’exécution d’un contrat dont l’économie est radicalement déséquilibrée (notamment TAL, 14ième, 28 juin 2021, n° TAL-2021-02457 et TAL-2021-02480 du rôle). La même jurisprudence poursuit qu’il ne sera pas fait droit à la demande en paiement du bailleur à condition que le locataire établit que le bailleur n’exécute pas de bonne foi son contrat, se montrant aveugle à la situation de son cocontractant, notamment en faisant échouer des tentatives de pourparlers.
Le Tribunal a également tenu compte du fait que le bailleur avait connaissance du fait qu’au vu des mois de fermeture totale respectivement partielle imposée au preneur à la suite des mesures réglementaires du 18 mars 2020 ayant interdit les activités commerciales qui accueillent un public ainsi que des mesures prises suivant la loi du 25 novembre 2020 ayant ordonné la fermeture au public des établissements de restauration et de débits de boissons, l’exploitation des lieux par le preneur n’était plus possible voire seulement possible de façon partielle et dans des conditions très difficiles.
En raison du fait que le bailleur avait cependant persisté à imposer l’exécution d’un contrat dont l’économie était radicalement déséquilibrée le Tribunal a considéré qu’il existait un déséquilibre manifeste justifiant ainsi que le bailleur soit tenu d’accorder une réduction du loyer. Ces deux jugements s’inscrivent dans une lignée jurisprudentielle en vertu de laquelle, le Tribunal a donné un premier souffle de vie à la théorie de l’imprévision dans ce contexte précis