Amendments to the law on residential leaseholds: what are the innovations of the current bill of law?

Amendments to the law on residential leaseholds: what are the innovations of the current bill of law?

As part of the reform of the law of 21 September 2006 on residential leaseholds and amending certain provisions of the Civil Code (hereinafter, the “Law of 2006”), government amendments have recently been made to the bill of law with the intent to strengthen the protection of the tenants.

The main changes can be summarized as follows:

  1. The maximum authorized legal rent is reduced to:
  • 3.5% of the invested capital for furnished and unfurnished housing in the energy categories A+, A, B, C, D and E,
  • 3% of the invested capital for furnished and unfurnished housing in the energy categories of F, G, H or I.

The invested capital corresponds to the amount paid by the owner to acquire and/or renovate the leased property. In the case of a building acquired free of charge by way of inheritance, the capital shall be assessed, as the case may be and if the amount is not mentioned in the declaration of inheritance, by the owner by way of expertise.

An appendix provides a coefficient to be taken into consideration to reassess the capital invested in older buildings (more than 10 years old).

The invested capital will then be discounted by 1% per year for wear and tear after 2 years of existence of the accommodation.

These rules will apply to new leases as well as to current leases if the lessor decides to increase the rent during the lease.

 

  1. The oral conclusion of lease agreements is from now on prohibited. Lease agreements shall thus be in writing.

The lease agreements shall also contain certain mandatory information, such as the amount of capital invested, revalued and discounted, the amount of the rent, the amount of the instalments on charges or the flat rate provided for this purpose, if applicable, the rent supplement for the furniture, the costs relating to additional services, the statement that the rent requested by the lessor complies with the legal rent ceiling and the indication of the possibility for the parties to refer to the rental commission (commission des loyers) in the event of a dispute regarding the monthly rent amount.

In the absence of an indication of the revalued and discounted amount of the invested capital in the lease agreement, the rent requested may not exceed a ceiling of 8 euros per square meter of the energy reference surface indicated on the energy performance certificate.

 

  1. The rental guarantee cannot exceed two months’ rent (instead of currently 3 months).

With regard to the refund of the rental guarantee, the bill foresees a new procedure: if the lessor has no claim in terms of rent arrears or if there is no rental damage noted in the hand-over certificate at the time of exit, half of the rental guarantee shall be returned within a maximum period of one month from the delivery (by hand or by registered letter with acknowledgment of receipt) of the keys to the lessor or his agent. The balance of the guarantee shall be returned within the month following receipt of the statements relating to the rental charges (which the owner must claim no later than one (1) month after the end of the lease), otherwise no later than one (1) month after the final approval of the annual accounts of the joint ownership building.

If the lessor delays or refuses to return the rental guarantee, he risks to pay the tenant, in addition to the reimbursement of the bank guarantee, a lump sum of 10% of the monthly rent for each month’s delay or part thereof . Such an increase shall not apply in case the lessor can justify a valid reason that may be imputed to the tenant.

 

  1. Joint tenancy, which was not covered until now by the Law of 2006, will become subject to new mandatory rules. Joint tenancy refers to the rental of the same accommodation by several tenants, qualified as joint tenants. It is expected that the joint tenancy shall be organized by a “Joint Tenancy Pact” (“pacte de colocation”). This agreement shall state the conditions of the lease between the tenants and the lessor (distribution of the rent, distribution of the charges, the conditions for the set-up and the refund of the rental guarantee, the terms and conditions of the departure of a roommate, etc.). The joint tenancy agreement may also apply to the lessor, in case he also lives in the rented accommodation.

 

  1. In the case of a leased furnished accommodation, the lessor is entitled to request each month, in addition to the rent, a rent supplement corresponding to the provision of the furniture. This supplement shall be indicated separately and distinctly in the lease agreement and may not exceed 1.5% of the total amount of the invoices relating to the furniture furnishing the rental object. Only invoices not older than 10 years on the day of the signature of the lease or the adjustment of the rent can be taken into consideration for this supplement.

The content of the bill of law is still under discussion and is, of course, still subject to change.

Modifications de la loi sur le bail d’habitation : quelles sont les nouveautés en l’état actuel du projet de loi ?

Dans le cadre de la réforme de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil (ci-après, la « Loi de 2006 »), des amendements gouvernementaux ont récemment été apportés en vue de renforcer la protection accordée aux locataires lesquelles consistent principalement en ce qui suit:  

  1. Le loyer légal maximal autorisé est réduit à :
  • 3,5% du capital investi : pour les logements meublés et non-meublés des catégories énergétiques de A+, A, B, C, D et E,
  • 3% du capital investi : pour les logements meublés et non-meublés des catégories énergétiques de F, G, H ou I.

Le capital investi correspond au montant déboursé par le propriétaire pour acquérir et/ou rénover l’immeuble loué. En cas d’immeuble acquis à titre gratuit par voie de succession, le capital devra, le cas échéant et si le montant ne ressort pas de la déclaration de succession, être évalué par le propriétaire par voie d’expertise.  

Une annexe détermine le coefficient à prendre en considération pour réévaluer le capital investi d’immeubles anciens (plus de 10 ans).  

Le capital investi sera ensuite décoté de 1% par an pour vétusté après 2 ans d’existence du logement.  

Ces règles s’appliqueront aux nouveaux baux ainsi qu’au baux en cours si le bailleur décide d’augmenter le loyer en cours de bail.

 

  1. La conclusion d’un contrat de bail oral est désormais interdite. Le contrat de bail dès lors être impérativement rédigé par écrit.  

Certaines mentions obligatoires devront désormais figurer dans le contrat de bail à savoir notamment, le montant du capital investi, réévalué et décoté, le montant du loyer, le montant des acomptes sur charges ou le forfait prévu à cette fin, le supplément du loyer pour le mobilier, les frais relatifs aux services additionnels, la mention suivant laquelle le loyer demandé par le bailleur respecte le plafond légal du loyer et l’indication de la possibilité pour les parties de saisir la commission des loyers en cas de litige en ce qui concerne le montant du loyer mensuel.  

A défaut d’indication du montant réévalué et décoté du capital investi dans le contrat de bail, le loyer demandé ne pourra pas dépasser un plafond de 8 euros par mètre carré de la surface de référence énergétique renseignée sur le certificat de performance énergétique.

 

  1. La garantie locative ne pourra pas dépasser deux mois de loyer (au lieu de 3 actuellement).  

En ce qui concerne la récupération de la garantie locative, une nouvelle procédure est prévue: Si le bailleur n’a pas de revendication en matière d’arriérés de loyer ou s’il n’y a pas de dégâts locatifs constaté lors de l’état des lieux de sortie, la moitié de la garantie locative devra être restituée dans un délai maximal d’un mois à partir de la remise (en mains propres, ou par lettre recommandée avec avis de réception) des clés au bailleur ou à son mandataire. Le solde de la garantie devra quant à lui, être restitué dans le mois qui suit la réception des décomptes relatifs aux charges locatives (que le propriétaire devra réclamer au plus tard 1 mois après la fin du bail), sinon au plus tard un mois après l’approbation définitive des comptes annuels de l’immeuble en copropriété.  

Si le bailleur tarde ou refuse de restituer la garantie, il pourra être condamné à payer au locataire, en plus du remboursement de la garantie bancaire, un montant forfaitaire de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard. Il est prévu que cette majoration ne s’appliquera pas si le bailleur peut justifier d’un motif valable imputable au locataire.

 

  1. La colocation, qui n’était pas envisagée jusqu’à présent par la Loi de 2006, a fait actuellement l’objet d’une règlementation à part entière qui aura un caractère impératif. La colocation désigne la location d’un même logement par plusieurs locataires, dénommés colocataires. Il est prévu que la colocation soit organisée dans un document intitulé « pacte de colocation » régissant les conditions du bail entre les locataires et le bailleur (répartition du loyer, répartition des charges, les conditions de constitution et de récupération de la garantie locative, modalité du départ d’un colocataire, etc…). Le pacte de colocation s’applique également dans l’hypothèse où le bailleur habite lui-même dans le logement mis en location.

 

  1. Dans le cas de la location d’un logement meublé, le bailleur est en droit de demander chaque mois, en plus du loyer, un supplément de loyer correspondant à la mise à disposition du mobilier. Ce supplément doit être indiqué de manière séparée et distincte au contrat de bail et ne peut dépasser 1,5% du montant total des factures relatives aux meubles garnissant l’objet donné en location. Seules les factures datant de moins de 10 ans au jour de la conclusion du bail ou de l’adaptation du loyer peuvent être pris en considération pour ce supplément.  

Le contenu du Projet de loi est toujours en discussion et est, bien évidemment, encore susceptible d’évoluer.

Änderungen des Gesetzes über die Wohnraummiete: Was ist nach dem derzeitigen Stand des Gesetzentwurfs neu?

Im Rahmen der Reform des Gesetzes vom 21. September 2006 über Wohnraummietverträge und zur Änderung einiger Bestimmungen des Zivilgesetzbuches (im Folgenden “Gesetz von 2006”) wurden kürzlich Änderungen durch die Regierung vorgenommen, die den Schutz von Mietern verbessern sollen und die im Wesentlichen aus Folgendem bestehen:  

  1. Die gesetzlich zulässige Höchstmiete wird auf :
  • 3,5% des investierten Kapitals: für möblierte und unmöblierte Wohnungen der Energieklassen A+, A, B, C, D und E,
  • 3% des investierten Kapitals: für möblierte und unmöblierte Wohnungen der Energieeffizienzklassen F, G, H oder I reduziert.  

Das investierte Kapital entspricht dem Betrag, den der Eigentümer für den Erwerb und/oder die Renovierung der vermieteten Immobilie ausgibt. Im Falle einer Immobilie, die unentgeltlich durch Erbschaft erworben wurde, muss das Kapital gegebenenfalls geschätzt werden; dies ist obligatorisch, wenn der Betrag nicht aus der Erbschaftserklärung hervorgeht.   In einem Anhang wird der Koeffizient festgelegt, der bei der Neubewertung des investierten Kapitals von alten Immobilien (älter als 10 Jahre) zu berücksichtigen ist.   Das investierte Kapital wird dann nach zwei Jahren des Bestehens der Immobilie um 1% pro Jahr wegen Baufälligkeit abgewertet.   Diese Regeln gelten für neue Mietverträge sowie für laufende Mietverträge, wenn der Vermieter beschließt, die Miete während der Laufzeit des Mietvertrags zu erhöhen.  

 

  1. Der Abschluss eines mündlichen Mietvertrags ist nun verboten. Der Mietvertrag muss daher zwingend schriftlich abgefasst werden.  

Bestimmte obligatorische Angaben müssen nun im Mietvertrag enthalten sein, insbesondere der Betrag des investierten, neu bewerteten und abgezinsten Kapitals, die Höhe der Miete, der Betrag der Nebenkostenvorauszahlungen oder die zu diesem Zweck vorgesehene Pauschale, der Mietzuschlag für Möbel, die Kosten für zusätzliche Dienstleistungen, der Hinweis, dass die vom Vermieter verlangte Miete die gesetzliche Mietobergrenze einhält, und der Hinweis auf die Möglichkeit für die Parteien, bei Streitigkeiten über die Höhe der monatlichen Miete die Mietkommission anzurufen.  

Wenn im Mietvertrag nicht der neu bewertete und abgezinste Betrag des investierten Kapitals angegeben wird, darf die verlangte Miete eine Obergrenze von 8 Euro pro Quadratmeter der im Energieausweis angegebenen Energiebezugsfläche nicht überschreiten.  

 

  1. Die Mietkaution darf nicht mehr als zwei Monatsmieten (statt wie bisher drei) betragen.   Für die Rückerstattung der Mietkaution ist ein neues Verfahren vorgesehen: Wenn der Vermieter keine Mietrückstände geltend macht oder bei der Wohnungsabnahme keine Schäden festgestellt werden, muss die Hälfte der Mietkaution innerhalb eines Monats nach Übergabe (persönlich oder per Einschreiben mit Rückschein) der Schlüssel an den Vermieter oder seinen Bevollmächtigten zurückerstattet werden. Der Restbetrag der Kaution muss innerhalb eines Monats nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung (die der Vermieter spätestens einen Monat nach Beendigung des Mietverhältnisses anfordern muss) oder spätestens einen Monat nach der endgültigen Genehmigung des Jahresabschlusses der Eigentumswohnung zurückerstattet werden.  

Wenn der Vermieter die Rückgabe der Kaution verzögert oder verweigert, kann er dazu verurteilt werden, dem Mieter zusätzlich zur Rückzahlung der Bankgarantie einen Pauschalbetrag von 10 % der Monatsmiete für jeden angefangenen Verzugsmonat zu zahlen. Es ist vorgesehen, dass dieser Aufschlag nicht gilt, wenn der Vermieter einen triftigen Grund nachweisen kann, der dem Mieter zuzurechnen ist.

 

  1. Die Wohngemeinschaft, die bisher im Gesetz von 2006 nicht berücksichtigt wurde, ist nun Gegenstand einer eigenständigen Regelung, die zwingenden Charakter haben wird. Die Wohngemeinschaft bezeichnet das Anmieten einer Wohnung durch mehrere Mieter, die als Mitbewohner bezeichnet werden. Es ist vorgesehen, dass die Wohngemeinschaft in einem Dokument mit dem Titel „Wohngemeinschaftsvereinbarung“ organisiert wird, die die Bedingungen des Mietvertrags zwischen den Mietern und dem Vermieter regelt (Verteilung der Miete, Verteilung der Nebenkosten, Bedingungen für die Stellung und Rückerstattung der Mietkaution, Modalitäten für den Auszug eines Mitbewohners usw.). Die Wohngemeinschaftsvereinbarung gilt auch für den Fall, dass der Vermieter selbst in der vermieteten Wohnung wohnt.

 

  1. Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung ist der Vermieter berechtigt, monatlich zusätzlich zur Miete einen Mietzuschlag für die Bereitstellung der Möbel zu verlangen. Dieser Zuschlag muss separat und gesondert im Mietvertrag angegeben werden und darf 1,5 % des Gesamtbetrages der Rechnungen für die Möbel, die das Mietobjekt ausstatten, nicht überschreiten. Nur Rechnungen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der Mietanpassung nicht älter als 10 Jahre sind können für diesen Zuschlag berücksichtigt werden.  

Der Inhalt des Gesetzesentwurfs wird noch diskutiert und kann sich natürlich noch ändern.