Bail commercial : L’interdiction faite au locataire de demander un loyer supérieur au sous-locataire a été déclarée inconstitutionnelle
L’article 1762-6 (4) du Code civil interdit au locataire de demander un loyer supérieur au sous-locataire.
La finalité poursuivie par le législateur était celle de combattre et de prévenir les opérations spéculatives consistant pour le locataire à demander à son sous-locataire, un loyer nettement supérieur dans le cadre de la location d’un local commercial.
La Cour Constitutionnelle a cependant décidé que si la lutte contre la spéculation poursuit un but d’intérêt général qui justifie l’intervention du législateur, le plafond du prix du contrat de sous-location imposé par l’article 1762-6 (4) du Code civil constitue néanmoins une restriction disproportionnée à la liberté du commerce et de l’industrie garantie par la Constitution car ne permet pas au preneur de couvrir ses frais d'exploitation (notamment les frais généraux et les frais administratifs), ni de percevoir un bénéfice raisonnable sur l'opération.
La Cour constitutionnelle ajoute également que la faculté laissée au bailleur secondaire d'obtenir un prix plus élevé s’il a opéré des investissements spécifiques à l'activité du sous-locataire n’est pas de nature à remédier à une telle disproportion.
Le plafond prévu à l’article 1762-6 du Code civil a donc été jugé inconstitutionnel.
Il en ressort qu’il est actuellement possible de prévoir, dans le cadre de la sous-location, un loyer correspondant au loyer payé au bailleur principal, majoré de ses frais d'exploitation relatifs à la sous-location et d'un bénéfice raisonnable.
Commercial leaseholds: The legal ban for the tenant to ask a higher rent from the sub-tenant has been declared unconstitutional
Article 1762-6 (4) of the Civil Code prohibits the tenant from requesting a higher rent from the sub-tenant.
The legislator’s purpose was to combat and prevent speculative operations consisting in a tenant asking from his sub-tenant a higher rent in the context of leaseholds for commercial premises.
The Constitutional Court however held that if the fight against speculation pursues an aim of general interest, which justifies the intervention of the legislator, the rent cap in the sublease contract imposed by article 1762-6 (4) of the Civil Code, is admittedly a disproportionate restriction on the freedom of trade and industry guaranteed by the Constitution. This restriction does indeed not allow the lessee to cover its operating costs (inter alia general and administrative costs), nor give him the possibility to earn a reasonable profit from the operation.
The Constitutional Court also adds that the option given to the secondary lessor to obtain a higher rent if he made specific investments for the activity of the sub-tenant is not likely to remedy such a disproportion.
The cap provided for in article 1762-6 of the Civil Code was therefore held unconstitutional.
In light of the Constitutional Court’s decision it is currently possible in the context of a subletting agreement, to ask for a rent corresponding to the rent paid to the main lessor, plus the related operating costs relating to the subletting and a reasonable profit.
Gewerbemietverträge : Das Verbot, das dem Mieter untersagt vom Untermieter eine höhere Miete zu verlangen, wurde für verfassungswidrig erklärt
Artikel 1762-6 (4) des Zivilgesetzbuches verbietet dem Mieter eine höhere Miete vom Untermieter zu verlangen.
Ziel des Gesetzgebers war die Bekämpfung und Verhinderung von Spekulationsgeschäften, bei denen der Mieter im Rahmen der Untervermietung von Gewerberäumen von seinem Untermieter eine wesentlich höhere Miete verlangt.
Der Verfassungsgerichtshof hat jedoch entschieden, dass, obschon die Bekämpfung der Spekulation dem allgemeinen Interesse dient, welches das Eingreifen des Gesetzgebers rechtfertigt, die vorgeschriebene Obergrenze in Artikel 1762-6 (4) des Zivilgesetzbuches, welche die Höchstmiete für den Untermietvertrag festgelegt, stellt eine unverhältnismäßige Einschränkung der verfassungsrechtlich garantierten Handels- und Gewerbefreiheit dar, weil sie dem Untervermieter weder die Deckung seiner Betriebskosten (u.a. Allgemein- und Verwaltungskosten) noch einen angemessenen Gewinn aus der Untervermietung ermöglicht.
Der Verfassungsgerichtshof fügt hinzu, dass die Möglichkeit die dem Untervermieter eingeräumt wird eine höhere Miete zu verlangen, wenn er Investitionen tätigt die der Tätigkeit des Untermieters dienen, so kann diese Möglichkeit die bestehende Unverhältnismäßigkeit nicht beheben.
Die in Artikel 1762-6 des Zivilgesetzbuches vorgesehene Obergrenze für Mieten wurde daher für verfassungswidrig erklärt.
In Anbetracht dieser Entscheidung ist es zurzeit möglich, im Rahmen der Untervermietung eine Miete zu verlangen, die der Miete entspricht die dem Hauptvermieter gezahlt wird, zuzüglich der mit der Untervermietung verbundenen Betriebskosten und einem angemessenen Gewinn.